こんにちは、おうちブログです。
我が家の家購入期限まであと一年と少し。
最近は土地探しと、良い土地があれば「もしその土地に家を建てるなら…」という仮定で間取りを考える、という作業をしています。
その作業をしながら気付いたことがあります。
一見、なかなか良さそうな土地でも間取りを考えると「この土地じゃダメだー💦」となる場合があるという事を。。
今回はその《土地の落とし穴、建ぺい率と容積率》についてお伝えします。
建ぺい率と容積率とは
建ぺい率とは、上から見た土地面積に対する建物面積の割合のことです。
計算式は【建物面積÷敷地面積×100】で求めることができます。
容積率とは、土地面積に対する延床面積(※)の割合のことです。
計算式は【延床面積÷敷地面積×100】で求めることができます。
ちなみに敷地面積とは土地面積のことです。
(※)延床面積（のべゆかめんせき）とは：建物の全ての階の床面積を合計した面積のことで、居住スペースの広さを表しています。
建物を建てるときなどの建築確認申請や登記、売買、解体するときなど、建物の面積が必要な時の基準となります。
面積を出す際は、壁あるいは柱の中心を基準として算出します。
建ぺい率60％、容積率120％ってどんな家？
例えば30坪の土地で建ぺい率60％なら、先ほどの計算式に当てはめると【30(坪)×0.6(％)＝18(坪)】となり、建物面積は18坪となります。
ってことは総面積が18坪の家しか建てられないってこと？
いいえ、違います！！
建ぺい率とは建物を上から見た状態で考える指標なので、
仮に二階建ての家を建てるとしたら最大で計36坪(一階18坪＋二階18坪)、
三階建ての家を建てるとしたら最大で計54坪(一階18坪＋二階18坪＋三階18坪)の家を建てることが可能となります。
じゃあ大きい家の方がいいから三階建てにしよう！
と考えた際に、次に出てくるのが容積率です。
同じく30坪で容積率120％を計算式に当てはめてみると【30(坪)×1.2(％)＝36(坪)】となります。
そうすると延床面積が最大36坪となるので、もし一階が18坪の広さにしたら、二階は最大18坪で計36坪。三階をつくることはできません。
もし三階をつくりたいなら一階12坪、二階12坪、三階12坪の計36坪なら可能ですが、ワンフロア12坪だと狭小住宅となり間取りに工夫が必要になってきます。
また、そもそも三階建ての建築が制限されている土地もあります。
他にも隣家との兼ね合いで「北側斜線」という制限が適用され、希望した屋根のかたちにできない場合もあります。
例の土地は、数字だけで言えば30坪で容積率120％は延床面積36坪となります。
しかし何階建ての家が建てられるのか、また外観は希望通りにつくることができるのかは購入した土地の条件によっても変わってきます。
建ぺい率40％、容積率80％の「ヨンパチ」
先ほどの例と同じく30坪の土地に建ぺい率40％、容積率80％の家を建てるとなった場合は建物面積が12坪、延床面積が24坪となります。
一階が12坪、二階も12坪で建築が可能ですね。この例で言えば狭小住宅にはなりますが、最近は10坪以下でも工夫して住みやすい家づくりをされている方が多くいらっしゃいます。
建ぺい率40％、容積率80％は不動産会社では「ヨンパチ」と略されることがある、よくある割合の一つです。
建ぺい率・容積率は、駅から離れると低くなる
先ほどの建ぺい率40％、容積率80％の「ヨンパチ」は駅から離れた郊外などの土地に多くあります。
建ぺい率が低い土地は建物面積が小さくなります。
しかしその分敷地の空間が広く採光や通風の点で優れていたり、隣家と距離がとれるのでプライバシーにも配慮できたりと、住環境が整っている地域とも言えます。
反対に駅近物件や都心部の住宅地などは建ぺい率が高く、家と家との距離が近く採光や通風を配慮して建築しないといけない場合があります。しかし駅近や都心部は利便性が高く生活しやすいという利点もあります。
どちらの生活が自分にとって良いかを考えて土地選びをしましょう☆彡
間取りは建ぺい率と容積率と一緒に考えよう
家づくりを始めたら、まずは理想の間取りを考える方もいらっしゃると思います。
しかしまずは土地を探してみて、いくつか良い物件を見つけたらその土地の建ぺい率・容積率、制限事項を確認してから間取りを考えることをおすすめします。
効率的に間取りを考えるには、まずは土地を探してみるのがおすすめです！
また間取りを考える上で参考になるのがSUUMOなどに掲載されている新築物件の間取りです。土地情報に加え、必ず建ぺい率・容積率も掲載されていますし、その上で作られた間取りをみることで発見やひらめきが得られることがあるかもしれません。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
30坪の土地で建ぺい率60％、容積率120％の家とは、
計算だけで言えば建物面積が18坪なら総二階建て、もしくは建物面積を12坪にすれば三階建てが可能な家となりました。
しかし土地の大きさによっては狭小住宅になる場合があったり、制限事項で二階建てしかつくれないことがあることもわかりました。
建ぺい率・容積率を計算するクセをつけて、自分の理想の間取りをつくるにはどんな土地が良いのか、探して行きましょう！
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今回もお付き合いいただき、 ありがとうございました☕ それではまた！
参考
栃木セキスイハイム公式サイト 延床面積とは
殖産ベスト株式会社公式サイト 「これでバッチリ！建ぺい率・容積率とは？簡単な計算方法と暮らしたいエリアの探し方がわかる!! ＃暮らしさがし３」
埼玉相互住宅株式会社公式サイト コラム 2022.05.16「建ぺい率60・容積率200でどれくらいの家が建てられる？土地探しのコツ③」
より
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